Courtiers

Via Capitale du Mont-Royal, point de collecte pour la Grande Guignolée des médias 2016

La Grande Guignolée des Médias renouvelle sa tradition annuelle pour la 16ème édition le jeudi 8 décembre 2016! Durant cette journée placée sous le signe de la solidarité, une centaine de médias et des milliers de bénévoles s’uniront, partout au Québec, pour amasser des denrées non périssables et des dons en argent afin d’aider les plus démunis.

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Quelques courtiers de Via Capitale du Mont-Royal recevaient déjà vos dons pour la Grande Guignolée des Médias l’année dernière!

Une fois de plus, l’agence immobilière Via Capitale du Mont-Royal supporte fièrement cette initiative et sera un point de collecte. Deux options s’offrent à vous pour faire parvenir vos dons via l’agence:

1- Retrouvez nos courtiers le jeudi 8 décembre 2016 au coin du boulevard Saint-Laurent et de la rue Rachel  et aussi au croisement Saint-Laurent et Sherbrooke, dès 6h00 le matin jusqu’à 18h00.

2- Apportez-nous vos denrées non périssables directement à nos bureaux de Via Capitale du Mont-Royal situés au 1152 avenue du Mont-Royal Est entre le 1er décembre et le 24 décembre 2016.

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La récolte a été bonne l’an passé!

On compte sur vous pour encore plus de générosité cette année!

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Un Amour de Quartier: Le Plateau-Mont-Royal

Maurice, alias les studios Wowo, nous fera découvrir les quartiers centraux de Montréal.

Grand marcheur, amoureux de Montréal, Maurice nous livrera en photo sa vision personnelle des lieux qu’il affectionne, empreints de son rythme, sa musique, sa couleur et un brin d’impertinence. En commençant par Le Plateau puis Hochelaga-Maisonneuve, et ensuite selon ses pérégrinations, nous publierons les clichés qui ont intercepté l’œil de notre ami-marcheur.

Gageons que l’œil de Maurice combiné à sa Nikon, nous offrira des clichés qui feront notre joie tout au long de l’année. C’est donc une invitation à découvrir pour certains ou à redécouvrir pour d’autres, des maisons, des gens et des lieux du centre de Montréal que nous aimons.

Place à la caméra.

 

Vente d’une propriété, la solution 2.0 de nos courtiers

Vous connaissiez déjà le côté humain, très à l’écoute et le côté professionnel, expert dans son domaine, du courtier immobilier. Découvrez maintenant le côté créatif et high tech de deux d’entre eux! Romain Lecomte et Benoît Maunie, alias les deux agents dans la ville, nous parlent du pourquoi et du comment de la vidéo immobilière. 

Après la découverte de la demeure Brébeuf, le duo a opté pour une vidéo afin de dévoiler tout le charme de la propriété. Une courte capsule a ainsi été réalisée avec l’aide précieuse de Arrive en ville – film et de Nazbrok Jaynaz pour le son.
Romain

Pourquoi  produire une vidéo pour la propriété Brébeuf ? Pour quel genre de propriété adoptez-vous ce medium ?

 

 

Nos motivations :

1- Apporter une image haut de gamme à la propriété avec des intervenants vidéos musicaux spécialistes, professionnels et créatifs.

2- Faire suivre le teaser à des acheteurs potentiels à l’extérieur de Montréal (à l’international, Europe…)

3- Mettre en valeur le travail du contracteur ou architecte d’une manière différente qu’avec un simple reportage photo de qualité.

4- Donner envie à d’autres propriétaires de maison de nous confier leur maison en vente. Chaque maison a son propre univers, sa propre histoire et mérite un univers visuel et sonore qui lui correspondent.
L’achat d’une maison est émotif et fait appel à tous les sens. Il est donc important de mettre en exergue l’ouïe, la vue…

5- Laisser un souvenir aux propriétaires et aux acheteurs. Nous sommes aujourd’hui dans un univers tourné vers l’image.

 

Actuellement au Québec, il y a 106 408 propriétés à vendre ou à louer. En tant que courtiers immobiliers, notre mission est d’assurer la visibilité de nos clients parmi ses nombreuses inscriptions, de les différencier des autres. Selon Immobilier 2.0, 5 fois plus de clics sont générés avec une annonce vidéo qu’avec une annonce photos. Une annonce vidéo offre 53 fois plus de chances d’être vues en première page de Google!

Ces chiffres sont tout à fait concevables si on considère le pouvoir de la vidéo, capable de transmettre un message, une ambiance. Nous choisissons donc des propriétés uniques, qui nous ont d’emblée frappé par le style de vie qu’elles véhiculent. L’adresse rue de Brébeuf offre par exemple un espace remarquable, pour une localisation telle que Le Plateau, qu’il est difficile de jauger sur une simple photo. Les matériaux d’une grande qualité qui en font sa rareté sont aussi plus aisément perceptibles grâce à des plans rapprochés. Avec une vidéo, on propose aux acheteurs un avant-goût de leur futur chez-soi, quelques minutes pour qu’ils s’imaginent y vivre.


Lors de la visite d’une maison, qu’est-ce que recherche le futur acheteur et que vous souhaitez retrouver dans le film?

Magasiner pour une propriété varie d’un acheteur à un autre, mais mode de vie et design reviennent toujours dans les critères de sélection. Justement, l’ambiance de vie et l’esthétisme intérieur d’une propriété sont représentées à leur meilleur dans une vidéo. En collaboration avec Arrive en ville et James Lee Jaynaz, on se concentre sur cet aspect de la vidéo. On souhaite qu’à la fin de la vidéo, les internautes puissent se dire si le logement correspond, ou non, à leurs conditions de vie.

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Crédit photo: Arrive en Ville

À propos d’Arrive en ville

Arrive en ville est le fruit d’un duo entre Jacinthe et Régis, qui avec leurs expériences combinées en théâtre, immobilier, cinéma, télé et montage, apportent un concept différent à la vidéo immobilière. Leur idée est d’offrir un produit réinventé, une production audiovisuelle à deux, pour créer quelque chose de nouveau, mais accessible du côté budgétaire.
Chez Arrive en ville, les vidéos sont un moyen de mettre la propriété en images et au goût du jour, de la démarquer et d’avoir un outil marketing qui pourrait facilement devenir viral. C’est aussi un souvenir pour le propriétaire, souvent émotif de vendre sa propriété.
Avec le son, c’est une ambiance qui est constituée, l’amour de la musique qui est communiqué. Romain et Benoit étaient les premiers à croire au projet de tournage. Ils y ont cru et ils en sont sorti avec une belle vidéo pour leur client, pour eux et en prime, une vente rapide !

 

Quelles difficultés rencontrez-vous lors d’un tournage dans une propriété?

La plus grosse difficulté sur une tournage est la préparation des lieux. Le courtier et le propriétaire ne prévoient pas toujours de séance de homestaging ou même un bon ménage avant notre arrivée…

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Crédit photo: Arrive en Ville

Une vidéo immobilière peut prendre combien de temps à réaliser ?

3-4 heures. On a fait parfois 3 par jours, mais on travaille avec la lumière aussi alors les propriétés doivent être prêtes pour le tournage dès notre arrivée.

 

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Questions à James Lee Jaynaz : Quel est ton parcours ?

Aux commandes sonores de la vidéo Brébeuf, le talentueux James-Lee « Nazbrok » Eloï. L’artiste d’origine Haïtienne est initié à la musique dès l’âge de 7 ans et ressent rapidement le besoin d’interpréter ses propres compositions. Également poète dans l’âme, sa maîtrise de la langue française lui permet de côtoyer quelques grands noms du monde de la musique. Toujours à la recherche de nouvelles expériences musicales, ils s’embarquent dans tous types de projets corporatifs et publicitaires. Son univers musical unique lui a d’ailleurs valu un contrat avec Evenko, l’un des plus importants promoteurs événementiel au Québec, pour qui il a signé la composition musicale d’une annonce commerciale.
Support promotionnel incontournable, la vidéo immobilière est devenue ce puissant outil capable d’éveiller, en quelques minutes seulement, les sens de la personne qui la regarde. Le court métrage de Brébeuf en est la preuve, des images de qualité piquent la curiosité et restent dans les esprits, aboutissant parfois à des ventes rapides et efficaces! Courtiers et courtières à vos caméras, le jeu en vaut la chandelle!

 

Projet immobilier réalisé par Construction Lavigne.
Merci pour le teaser à Arrive en ville film -aevfilm.ca, et à Nazbrok Jaynaz pour le son.
Et merci aux courtiers immobiliers Romain Lecomte et Benoit Maunie pour cette intéressante collaboration!

L’achat d’une propriété, un investissement sur le long terme

Cette semaine à l’émission Les Oranges Pressées sur CIBL, on éclaircit un sujet qui fait couler beaucoup d’encre, le profit sur la revente de condos. À l’origine de cette discussion, un article paru dans La Presse intitulé “Un condo sur trois vendu à perte”. Basé sur des statistiques de la firme JLR, certains propos doivent être nuancés.


La transition de marché

Le marché immobilier autrefois très au ralenti est passé d’un marché de vendeurs à un marché d’acheteurs. La profusion de condos dans les quartiers centraux de Montréal est la réponse à ce marché grandissant d’acheteurs.
Délais entre achat et revente
Les analyses de la firme JLR avancent que 33% des condos achetés en 2012 et 2013 et revendus avant le 31 décembre 2015 sont mis en vente au prix égal ou inférieur au prix d’origine. Il faut interpréter ses valeurs au niveau du micro marché immobilier, c’est-à-dire prendre en considération les frais inhérents à la revente. En effet, une période de 2 ans entre l’achat et la revente est trop courte pour bénéficier d’un retour sur son investissement. Habituellement pour espérer un profit, il faut compter un minimum de 5 ans d’intervalle.

Au moment de la revente d’une propriété, des frais de notaire, de taxe de bienvenue, de courtage, des droits de mutations, sont indéniablement associés. Ensemble, ils représentent une dépense de presque 20 000$. Or, pour ne pas faire de perte en revendant sa maison seulement 2 ans après son achat, il aurait fallu que le marché augmente de 3,5% par année, soit une augmentation totale de 7% sur 2 ans pour un bénéfice de 22 000$. Les frais inhérents à la revente auraient été comblés et il n’y aurait pas eu de perte.

Il faut concevoir l’investissement dans une propriété comme l’adoption d’un animal. Quand on s’engage, c’est pour du long terme! Il est utopique de penser faire de l’argent à court terme en investissant dans l’immobilier. L’achat d’une maison n’est pas une formule magique et ne rapportera pas nécessairement des profits rapides.
Investir dans des triplex et duplex par exemple, se prouvera intéressant au bout d’une vingtaine d’années, lorsque les dettes seront réglées et les revenus générés.
Autrement dit, l’achat d’un condo n’est jamais tout blanc ou tout noir. Il faut du temps et de l’effort avant de pouvoir profiter de son placement!

 

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4 astuces pour acheter sa propriété en toute sécurité


Cette semaine à l’émission Les Oranges Pressées sur CIBL, on s’inspire de l’article de Ghislain Larochelle 4 trucs pour ne pas se faire avoir à l’achat paru dans le Journal de Montréal pour faire le point sur quatre étapes cruciales à suivre avant de procéder à un achat immobilier. En effet, si une transaction immobilière est bien conseillée, acheteurs et vendeurs ont peu de risque de se faire avoir. Écoutez votre courtier, suivez ces étapes et tout se déroulera dans les meilleures conditions! 

1.L’importance du rapport d’inspection
Que la propriété soit récente, neuve ou plus ancienne, engager un inspecteur et effectuer un rapport est obligatoire. Il est impossible d’utiliser un rapport antérieur et surtout, il ne faut pas prendre pour acquis qu’une construction neuve ou récente est nécessairement bien faite!

2.La déclaration du vendeur
Depuis 2012, la déclaration du vendeur est obligatoire. Il s’agit d’un formulaire de questions concernant la propriété. Il protége les acheteurs des éventuels vices cachés et défend les vendeurs de potentiels recours de la part de l’acheteur. Plus l’acheteur aura d’informations sur le logement, plus son choix sera effectué en connaissance de cause.

3.Magasiner ses assurances
Les assurances varient d’un propriétaire à l’autre. Pour éviter les mauvaises surprises, il est conseillé de les magasiner à l’avance. Particulièrement si votre propriété se situe dans les quartiers centraux de Montréal, où des détails d’aménagement tels que des hangars n’entrent pas dans les clauses d’assurance de certaines compagnies.  

4.Les fiches techniques
Descriptif complet d’une propriété, la fiche technique vous est remise par votre courtier. Entre autres, elle renseigne sur la superficie du logement, son année de construction, le montant des taxes municipales qui s’appliquent ou encore les rénovations antérieures. Centris autorise désormais à consulter l’historique de ces fiches, y compris les données relatives à une première vente.

Gardez ces précautions en tête avant votre achat et cette lourde transaction deviendra bien plus légère!

 

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Les éléments qui ajoutent de la valeur à votre propriété

Cette semaine à l’émission Les Oranges Pressées sur CIBL, on s’arrête sur quelques critères d’achat typiques des quartiers centraux de Montréal: les conditions de l’environnement urbain qui ajoutent de la valeur à une propriété ou au contraire, peuvent lui nuire.

Les valeurs ajoutées
L’orientation Ouest versus Est d’une propriété est l’un des critères les plus souvent mentionnés par les clients. Pour certains acheteurs, avoir une cour côté soleil est un requis indispensable. Même si il est difficile d’affirmer qu’une propriété prend de la valeur parce qu’elle est orientée vers l’ouest, cette condition semble être de plus en plus demandée par les acheteurs. De ce fait, la côte de popularité d’une habitation non exposée au soleil se verra diminuer.

La proximité avec une station de métro
Spécificité absolue pour certains, la proximité avec une bouche de métro peut également devenir un critère de sélection délicat. Les clients peuvent exiger être proche d’un métro mais trop proche non plus. Il a été estimé que les propriétés situées à moins de 100 mètres d’une entrée de métro perdent de la valeur en raison du bruit et de l’achalandage généré. Au contraire, les habitations réparties sur un périmètre de 400 mètres autour de la station sont idéalement localisées, donc plus dispendieuses.
La même sélection s’applique pour les écoles. Les futurs propriétaires voudront se trouver près de bonnes écoles, mais pas n’importe lesquelles et pas trop près non plus!

Les pistes cyclables et parcs
La facilité d’accès à une piste cyclable et à un parc est un critère décisif et vient ajouter de la valeur à une propriété. Les personnes à la recherche d’une propriété dans les quartiers centraux de Montréal ont un mode de vie très urbain. La propriété de leur choix doit satisfaire ce style de vie.

Facteur négatif
Un élément pouvant paraître anodin mais qui a pourtant toute son importance est la négligence du rangement dans la propriété. Un désordre généralisé ne doit pas être sous-estimé puisque le prix de la propriété peut être négocié, concluant parfois à un prix moindre! Dans ce genre de situations, le rôle du courtier est de montrer aux potentiels acheteurs ce qui est masqué par cette désorganisation, de leur faire voir les côtés positifs de la propriété.
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Accession à la propriété, quelles sont les aides à disposition?

Cette semaine à l’émission Les Oranges Pressées sur CIBL, on élucide les possibilités pour faciliter les jeunes à accéder à leur première propriété. À l’occasion du Sommet de la construction organisé par l’Association des professionnels de la Construction et de l’Habitation du Québec (APCHQ), s’est tenue une discussion autour du faible taux de propriété au Québec. Dans son article “Les premiers acheteurs peinent à amasser la mise de fonds” paru dans La Presse, André Dubuc revient sur cette problématique.

 

Alors que 60% des jeunes de la génération Y souhaitent acquérir une propriété, plus de 24% des 18-34 ans considèrent la mise de fonds comme un frein à cette accession. Cet obstacle est d’autant plus problématique avec l’augmentation des prix de l’immobilier, puisque la mise de fonds est basée sur la valeur de la propriété.
Rappelons que la mise de fonds représente le montant cash exigé et équivalent à 20% de la valeur totale de l’habitation désirée, que le futur propriétaire doit fournir par avance. Le 80% restant pouvant être emprunté à la banque.
Il y a quelques années, il fallait 4 ans pour constituer le fameux acompte requis. Aujourd’hui, ce délais a doublé. Pour épauler les premiers acheteurs, plusieurs solutions sont envisageables.

 

L’aide des assurances
Des organismes tels que la Société Canadienne d’Hypothèque et de Logement (SCHL) ou des compagnies privées telles que Genworth Canada, permettent aux acheteurs d’acquérir une propriété avec seulement 5% de mise de fonds.

 

Le Régime d’Accession à la Propriété
Mis de l’avant il y a 30 ans, le principe du RAP est d’utiliser l’argent cotisé dans un REER pour rassembler la somme nécessaire à une mise de fonds.
Le prêt RAP
Si vous n’avez pas de REER, le prêt RAP s’applique à votre situation. Il permet d’emprunter à la banque le montant dont vous avez besoin, de le déposer dans un REER pendant 3 mois puis rembourser ce prêt non imposable pendant 15 ans grâce aux économies d’impôt.

Les condos de Mont-Joli
Les constructions de copropriétés condos Mont-Joli à Montréal-Nord sont une autre solution pour faciliter l’accès à la propriété. Le promoteur et architecte du projet, Mr L’Espérance offre en effet un programme Accès propriété assouplissant la mise de fonds. En plus de réduire la mise de fonds à 5%, les habitations sont abordables, allant de 130 000 à 240 000$. Ce montant est remboursable au moment de la revente, à son refinancement ou à la fin de l’amortissement de l’hypothèque.
Le même type de programme est adopté par la Société d’Habitation et de Développement de Montréal (SHDM) qui exige une mise de fonds de 1 000$, remboursable par la suite suivant les mêmes critères.

 

L’aide financière des parents
Les parents baby-boomers d’aujourd’hui sont libres d’hypothèque et peuvent fournir une aide financière à leurs enfants. Cette solution peut être gênante à demander mais elle permettrait à certains de devenir propriétaire immédiatement.
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Ville versus banlieue, une question de temps et d’argent

Cette semaine à l’émission Les Oranges Pressées sur CIBL, on revient sur la fameuse opposition qui divise les acheteurs: la banlieue versus la ville. Dans l’article Bye-bye banlieue paru dans Les Affaires, le chroniqueur Olivier Schmouker se penche sur une étude américaine annonçant la tendance des jeunes familles à rester en ville. Elle met en évidence les facteurs à l’origine de cette inversion des flux, facteurs qui peuvent être transposés à la métropole Montréalaise.

 

L’étude

Des chercheuses se sont intéressées à 27 métropoles états-uniennes et en on conclu que la génération des milléniaux, à savoir les 18-36 ans, veut rester vivre en milieu urbain. Pourquoi? Leur choix est motivé par le temps, l’argent et le bonheur.

Le temps est un facteur qui revient souvent et à juste titre. Entre 1980 et 2010, le temps passé dans les transports a augmenté d’environ 20% en Amérique du Nord.

La cause financière, étroitement liée aux moments gaspillés dans les transports, est une autre raison incitant la nouvelle génération à acheter en ville. Les pertes d’argent pour se rendre ou rentrer de son lieu de travail aux heures de pointe sont estimées à 121 milliards de dollars américains. Ce montant évalue le temps et l’essence dépensés dans les bouchons automobiles.

Le dernier argument avancé est une combinaison des motifs soutenus précédemment. Il semblerait que le temps perdu à transiter entre son lieu de travail et son domicile occasionne une diminution considérable de la joie de vivre. Témoins de ce mal-être, les enfants des personnes concernées l’ont associé à l’éloignement et au temps passé dans les transports. En résulte quelques années plus tard une volonté ferme de s’établir en ville plutôt qu’en banlieue. 

    

À Montréal

La tendance observée dans cette étude américaine est sensiblement la même chez les jeunes acheteurs de Montréal. Ils sont de plus en plus nombreux à vouloir faire leur vie dans les quartiers centraux de la métropole. D’où la profusion de nouveaux condos dans le centre-ville, répondant finalement à une demande de plus en plus accrue.
Mis à part un quotidien plus économique et moins épuisant, cette tendance immobilière urbaine permettrait une réduction du nombre de voitures. En 2007 aux États-Unis, 73% des américains possédaient une voiture, ils n’étaient plus que 66% en 2011.
Comme quoi, dire au revoir à la banlieue peut avoir du positif, même pour la planète!

 

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Être courtier immobilier au Québec, en France ou aux États-Unis, quelles différences?

Cette semaine à l’émission Les Oranges Pressées sur CIBL, on fait le parallèle entre être courtier immobilier au Québec, en France ou aux États-Unis. Parmi les 58 courtiers immobiliers de Via Capitale du Mont-Royal, Sylvie Rovida a été agente immobilière en France et a consacré sur son blogue, un article dédié aux différences entre la France et le Québec en terme de transactions immobilières.  


Le système de courtage immobilier en France

En terme de transactions immobilières, le fonctionnement de la France diffère beaucoup de celui du Québec. La belle province est une société distincte au niveau du courtage immobilier. Son pilier repose sur le principe de la collaboration et du MLS (Multiple Listing Service). La collaboration sous-entend que les acheteurs comme les vendeurs peuvent choisir leurs courtiers. Le “Multiple Listing Service” prévoit lui que la propriété à vendre est annoncée sous un seul et unique prix.

En France au contraire, pour vendre une propriété, il faut contacter au moins 4, parfois plus, d’agences immobilières. À la différence du Québec, le contrat de courtage est non exclusif, c’est-à-dire que plusieurs prix peuvent être associés à la même propriété. Cette propriété peut aussi être présente sur plusieurs sites à la fois. Autrement dit, en France un acheteur ou vendeur choisit un courtier qui a accès à toutes les agences, tandis qu’au Québec, chacun peut accéder librement à la banque MLS via le site Centris. Sont regroupés sur cette plateforme toutes les propriétés de toutes les agences au Québec. Chacune d’entre elles ayant fait l’objet de vérifications de la part des courtiers pour s’assurer de l’exactitude des renseignements fournis.


Le fonctionnement aux États-Unis

Aux États-Unis comme au Canada, les régulateurs sont provinciaux. Il y a donc autant de lois réglementant les transactions immobilières qu’il y a d’états ou de provinces. Dans certains états, il est interdit de représenter à la fois un vendeur et un acheteur, d’où la présence de compagnies de courtage immobilier spécialisées. Si leurs services s’adressent aux acheteurs, alors aucune commercialisation de propriétés n’est possible. Ces courtiers immobiliers sont appelés, des “Buyers Agent”. Ils travaillent uniquement avec des acheteurs, toujours sur le même principe de collaboration et de MLS.

Au Québec, dans une même agence les courtiers peuvent représenter au besoin, l’acheteur ou le vendeur. Ils exercent leurs fonctions selon un code déontologique du courtier immobilier équivalent aux “Buyers Agent”. Seulement ici, les courtiers sont dits “inscripteurs” lorsqu’ils défendent les intérêts des vendeurs ou “collaborateurs” si ils sont du côté des acheteurs.

 

Comparativement à la France ou aux États-Unis, les acteurs de transactions immobilières au Québec sont mieux représentés et mieux protégés. Pour une transaction de cette importance, il est alors conseillé de recourir aux services d’un professionnel redevable. Éloignez-vous des compagnies proclamant donner un coaching immobilier, car elles ne sont pas régies par des lois comme le sont les agences immobilières, et votre transaction se déroulera alors dans les meilleures conditions!
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