Chronique immobilière : le flip immobilier, une tendance ?

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Cette semaine dans la chronique immobilière, à l’émission Les Oranges pressées de CIBL, Nathalie Clément, directrice de Via Capitale du Mont-Royal nous parle du phénomène populaire du flip immobilier aux États-Unis et au Canada. On nous explique aussi la différence entre le préavis d’exercice et le délaissement.

Pour en savoir plus, regardez cet article dans La Presse:

 Payant, un flip immobilier ?

Lisez la transcription ici:

Chronique immobilière : le flip immobilier, une tendance?

Julien : Il est 8 heures presque 8 minutes. On se tourne vers Nathalie Clément, directrice de ViaCapitale du Mont-Royal. Bonjour, Nathalie.

Nathalie : Bonjour.

Julien : Tu nous parles aujourd’hui des flips. Le flipping.

Nathalie : Oui. Alors, j’ai vu apparaître dans mon fil Facebook depuis 2 semaines un événement qui s’appelle « Flipping Montréal ». Donc, ce sont des gens qui ont une émission de télé aux États-Unis, qui font un peu le tour des grandes villes américaines, et visiblement ils s’arrêtent à Montréal, pour expliquer aux gens… Eux, ils font des flips. Alors, qu’est-ce que c’est, un flip? Un flip, c’est acheter une propriété qui va être rénovée et puis qu’on va revendre à l’intérieur de 12 mois. On considère ça comme un flip. Ça, c’est un phénomène qui est parti des États-Unis et qui frappe beaucoup l’imaginaire des gens. Il y a beaucoup d’émissions à la télé là-dessus. On peut commencer par… mes enfants écoutaient Méchants changements, changer leur chambre à coucher, et puis évidemment, ça devient flipping this house, flip my house et toutes sortes d’affaires comme ça.

Julien : Pour trois fois rien. Pas beaucoup de ressources.

Nathalie : Exactement. Donc, c’est sûr que c’est toujours intéressant. Y a beaucoup d’intérêt pour tout le monde parce qu’on est curieux de nature. Des photos avant-après des maisons. Ça attire tout le temps notre regard et ça a l’air d’être de l’argent qui est fait très facilement, mais ce n’est pas le cas. Ce n’est pas le cas, puis je voudrais vous mettre en situation : pourquoi ce phénomène-là est parti des États-Unis et pourquoi ça a pris tant d’ampleur? Vous vous rappelez qu’à partir de 2007-2008-2009, il y a eu la crise des subprimes aux États-Unis.

Julien:  Oui.

Nathalie : Rappelons-nous qu’il y a eu 6 millions d’Américains qui ont perdu leur maison, qui se sont fait reprendre leur propriété par les banques. C’est énorme.

Julien : C’est presque la population du Québec.

Nathalie : Écoute. C’est incroyable. Ça me donne toujours froid dans le dos de me rappeler ça. Pour moi, c’est une statistique qui est émouvante, qui est importante et qui ne devrait pas arriver. Bref, tout ça pour dire que ça a donné lieu à beaucoup de maisons qui étaient plus occupées et qui étaient disponibles pour la revente. Alors, tout ça s’est tassé tranquillement, pas vite, et y a des gens qui ont acheté des propriétés et qui avaient l’expertise. C’étaient des contracteurs, c’étaient des gens qui connaissaient ça, qui avaient une main d’oeuvre, qui ont rénové des propriétés et qui les ont revendues avec profit. Et ont suivi toutes les émissions de télé et puis tout ce qui entoure le flip, le flipping. Même au Québec, les gens disent un flip.

Julien : C’est vraiment devenu une tendance très, très lourde.

Nathalie : Oui. C’est une tendance, sauf que la situation économique n’est pas la même au Québec. Alors, quand moi je regarde ça…. Aux États-Unis, il y a des indices, il y a des journalistes, des gens qui suivent les flips. Il y a des statistiques là-dessus. Par exemple, dans mes lectures, je suis tombée sur : Quelles sont les 10 villes américaines où on peut le plus facilement avoir un retour sur notre investissement en faisant un flip? Ça prend des facteurs tels un taux de chômage en bas de la moyenne. Ça prend, par exemple… des villes où il y a des étudiants. Donc, une université de plus de 20 000 étudiants, dans une ville qui n’est pas New York, Chicago, on s’entend – pas des grosses villes comme ça –, mais qui sont propices à avoir beaucoup de gens qui vont travailler à l’université par exemple, qui vont avoir des bons emplois et qui vont s’acheter des propriétés. Et puis il y a un taux de roulement —

Julien : Un marché bouillonnant.

Nathalie : Oui. Un marché bouillonnant. Ça prend aussi un certain taux de reprise de finances. Alors, ça, c’est ce qu’ on n’a pas au Québec. Il y a eu des articles qui ont circulé l’année dernière sur la hausse des préavis d’exercice et des reprises de finances. Je veux juste identifier la différence entre les deux. Un préavis d’exercice, c’est par exemple si vous ne payez pas votre hypothèque à la banque, la banque va enregistrer un préavis comme quoi si vous êtes en défaut toujours au bout de 60 jours, ils vont devenir propriétaires de la maison ou ils vont aller devant la Cour pour forcer une vente sous contrôle de justice. Ça, c’est un préavis d’exercice. Sinon, il y a ensuite le délaissement, quand la banque reprend la propriété. Au Québec, par année, il y a moins de 9000 préavis d’exercice et y a moins de 2000 maisons qui sont en délaissement. Et il y a eu des articles qui ont circulé récemment, comme quoi il y avait eu une hausse des préavis et des délaissements en 2014. Par contre, les statistiques sont toujours comparées à l’année d’avant. Or, 2013 avait été une année extrêmement basse. Donc, est-ce que les gens pensent qu’il y a plus de préavis d’exercice et d’opportunité dans un marché à Montréal?

Julien : C’est l’impression que ça peut donner, mais ce n’est pas tout à fait le cas.

Nathalie : C’est peut-être l’impression que ça donne, mais je n’ai pas vraiment l’impression que ça va être ça et, de plus, JLR Solutions publie des statistiques mensuelles là-dessus et celles de janvier 2015 font état d’une baisse dans les préavis de 17 %. Donc, on s’en irait plutôt vers une tendance à l’inverse. Alors, quand je regarde tous les facteurs qu’il faut réunir pour faire des flips, moi je ne suis pas certaine que Montréal sera une ville où ça va être facile de faire des flips.

Julien : Je pense qu’il faut sortir un peu de cette dynamique-là qui est nous est vendue, comme tu disais, entre autres, par la télé, où on voit une simple équation : on doit payer tant pour la propriété. On a mis 50-60000 dollars de rénovation, puis au final, on a revendu la propriété à tel montant. 1 et 1 font 2. On a fait un profit incroyable. C’est beaucoup plus compliqué que ça finalement.

Nathalie : C’est pas mal plus compliqué que ça et ça ne s’adresse pas du tout à Monsieur et Madame tout-le monde. Faut avoir les reins solides financièrement. Faut être capable d’assumer, par exemple, une maison qui va être vide pendant des mois, tout en ayant obtenu une hypothèque. Faire les paiements, payer les contracteurs, s’arranger aussi pour être capable de bien calculer le prix de vente de la propriété. On sait qu’actuellement, à Montréal, on est dans un marché d’acheteurs. Donc, on n’est pas dans des hausses de prix. Des hausses extrêmement minimes. Donc —

Julien : La marge est réduite.

Nathalie : La marge est réduite. Donc, moi, je dis aux gens : Attention.

Julien : Attention. Merci, pour les précautions, justement, que tu nous as détaillées ce matin, Nathalie

Clément, directrice de ViaCapitale du Mont-Royal. Je te remercie d’avoir été avec nous.

Nathalie : Ça me fait plaisir.

Julien : À bientôt.

Nathalie : Au revoir.