Crédit photo: Maurice Nantel

Vous êtes en train de réfléchir aux opportunités qui s’offrent à vous pour investir votre argent prochainement? On scrute aujourd’hui en détail le projet d’achat de plex, et on en démystifie les tenants et aboutissants pour vous.

D’abord, qu’est-ce que c’est, un plex? Mot utilisé dans le jargon immobilier, le plex ou multiplex désigne un immeuble locatif composé de plusieurs adresses (duplex, triplex, quadruplex,etc.). Une adresse peut être occupée par le propriétaire, mais pas forcément non plus : toutes les adresses peuvent être louées par des locataires. Alors, quels sont les avantages et enjeux de ce type de projet?

Les avantages d’investir dans un plex

1. L’achat d’un plex fait partie de la catégorie des investissements immobiliers, et donc représente désormais une valeur sûre, notamment comparativement à d’autres types d’investissement. C’est encore plus vrai avec la crise que nous vivons actuellement. Par ailleurs, c’est un très bon moyen de diversifier vos actifs.

2. Pensez long-terme pour rentabiliser! L’investissement dans un plex peut s’avérer très intéressant lorsque vos objectifs sont de réduire votre coût de logement personnellement ou encore de vous constituer un patrimoine.

3. Profitez de l’effet de levier : il peut être intéressant d’habiter dans votre plex durant quelques années pour passer ensuite vers une maison unifamiliale, par exemple. En effet, grâce à l’effet de levier, vous serez en mesure d’utiliser l’équité créée de cette manière pour réinvestir ailleurs.

4. Analysez les avantages fiscaux : certains avantages fiscaux viennent en effet avec l’achat d’un plex. Analysez le tout avec votre comptable afin de regarder quelle partie des intérêts sur l’hypothèque, des taxes ou encore des assurances et des dépenses d’entretien vous pourrez déduire de l’impôt (proportionnellement à la superficie occupée par les propriétaires-occupants). L’utilisation de l’amortissement pour reporter de l’impôt est également intéressante à considérer.

5. Le marché de la location est très actif à Montréal (et partout autour désormais, car le centre se retrouve saturé et très cher) : la demande est là, profitez-en!

6. Profitez de la liberté : vous êtes le seul à décider de comment mettre la propriété au goût du jour et vous n’avez pas à demander le droit à qui que ce soit pour entreprendre vos travaux (contrairement à la copropriété, par exemple).

Les enjeux reliés à l’investissement dans un plex

1. Attention à l’effet de gain court terme! Le marché étant ce qu’il est en ce moment à Montréal, les prix ont beaucoup augmenté : acheter pour revendre quelques années plus tard et faire du profit est une des mauvaises raisons de vouloir acheter un plex par les temps qui courent. 

2. Attention à bien faire vos calculs : ce n’est pas parce que le projet est potentiellement rentable qu’il l’est vraiment en pratique. Vous aurez sûrement entendu parler du Multiplicateur de Revenus Bruts (MRB), ratio utilisé pour calculer le retour sur investissement des plex particulièrement. Cependant, beaucoup d’experts s’accordent pour dire que, pour plusieurs secteurs à Montréal, calculer en fonction du prix d’achat versus les revenus locatifs n’est plus vraiment pertinent désormais. De plus, il est difficile de comparer avec cet indicateur deux immeubles qui présentent un emplacement différent, des types de logements différents, ainsi que des dépenses différentes (en effet, les factures d’énergie sont parfois à la charge des locataires). Donc, ne jurez pas que par ça. C’est du cas par cas, donc pour chaque immeuble qui vous intéresse, calculez vos revenus-dépenses correctement. Regardez la partie des revenus de location qui épongera vos dépenses en priorité. Faites-vous aider par votre courtier immobilier pour cela!

3. Ayez les épaules solides au niveau financier : en effet, il y a parfois beaucoup de rénovations majeures à faire sur certains plex. C’est en effet de plus en plus rare d’avoir du clé en main pour ce type de propriété. 

4. N’oubliez pas de faire votre inspection correctement. Regardez aussi du côté de la Ville s’il y a des amendes, des avis d’infraction et si les taxes sont payées. Pareil du côté Tribunal administratif du Logement, pour vérifier le bon paiement des loyers, entre autres.

5. Parlant de baux… Assurez-vous de respecter les baux en cours et leurs délais pour prévoir vos avis d’éviction si c’est le cas.

6. Et, somme toute, bien choisir vos locataires! C’est un point crucial, car ils devront prendre soin de votre logement, et c’est encore mieux si vous avez une relation saine et sans stress avec eux.

7. Le temps : préparez-vous à en mettre ! Un plex, ce sont des planifications de réparations régulières, de la gestion de locataires, de l’anticipation de budgets : bref, vous allez devoir faire appel au gestionnaire en vous ou encore embaucher un gestionnaire de confiance de votre entourage.

En conclusion, l’achat d’un plex représente un bon investissement à long terme, pour plusieurs raisons. Attention cependant à bien faire vos devoirs avant de passer à l’action, et de vous faire aider de votre équipe immobilière afin de ne pas faire d’erreurs.

Vous voulez en savoir plus? N’hésitez pas à contacter nos courtiers Via Capitale du Mont-Royal dès maintenant!

 

Sources :

https://www.lapresse.ca/affaires/2019-09-01/dix-choses-a-savoir-avant-d-acheter-un-plex

https://www.energir.com/blogue/ma-maison/investir-dans-un-multilogements-plex/

https://www.energir.com/blogue/ma-maison/six-raisons-dacheter-plex/

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