Connaissez-vous le phénomène populaire du flip immobilier aux États-Unis et au Canada ? Bien que cela semble un succès chez nos voisins, le flip n’est peut-être pas aussi avantageux que l’on croit au Québec et on vous explique pourquoi…
Alors, qu’est-ce que c’est, un flip ?
Un flip, c’est acheter une propriété, la rénover et puis la revendre à l’intérieur d’un délai rapide, au maximum 12 mois. C’est un phénomène qui a été initié aux États-Unis et qui marque l’imaginaire des gens d’ici. D’ailleurs, il y a plusieurs émissions à la télévision exploitant cette idée, par exemple « Flip This House » populaire aux États-Unis, « Des idées de grandeurs » à Canal Vie et même chez les jeunes, Vrak proposait pendant quelques années de rénover les chambres des ados dans « Méchant Changement ». Ce type d’émission répond à un public curieux qui adore voir l’avant après des maisons. C’est impressionnant une transformation rapide !
Une pratique mystifiante
Le flip est un processus fascinant et qui semble être de l’argent fait très facilement, mais ce n’est pas exactement le cas. Précisons que ce phénomène, ayant débuté chez nos voisins du sud, découle directement de la crise des « subprimes » de 2007-2009 aux États-Unis. Rappelons-nous que 6 millions d’Américains ont alors perdu leur maison et se sont fait reprendre leur propriété par les banques ! C’est énorme !
Ces malheureux événements ont donné lieu à beaucoup de maisons vacantes, ce qui a engorgé le marché immobilier et a entrainé une baisse vertigineuse du prix des maisons sur le marché de la revente. Cela a attiré des investisseurs, qui ont racheté certaines propriétés pour une bouchée de pain. Ces gens avaient de l’expertise, plusieurs étaient des contracteurs qui ont rénové ces propriétés et qui les ont revendues à profit. De là sont nées des émissions de télé entourant le « flipping » et qui ont suscité un engouement pour ces pratiques, qui ont été popularisées jusqu’au Québec. Il y a d’ailleurs des gens qui sont devenus des “gurus” en la matière.
Selon des études, les villes américaines où l’on peut facilement avoir un retour sur notre investissement en faisant un flip, sont celles avec un marché bouillonnant, un taux de chômage en bas de la moyenne et beaucoup de professionnels qui sont en mesure de s’acheter une propriété. À la lumière de ces facteurs, Montréal pourrait paraître également une ville tout indiquée pour y faire des flips.
Or, la situation économique n’est pas la même chez nous.
Pour un « flipping » réussit, ça prend également un certain taux de reprise de finances, ce que nous n’avons pas au Québec. Dans les dernières années, il y a une baisse des préavis d’exercice et de délaissements. Un préavis d’exercice survient lorsque vous ne payez pas votre hypothèque à la banque, celle-ci enregistre un préavis stipulant que par défaut, après 60 jours sans avoir pu honorer vos paiements, si vous n’êtes toujours pas en mesure de payer votre hypothèque, la banque deviendra propriétaire de la maison ou bien elle pourra demander un jugement afin qu’une vente forcée sous contrôle de justice ait lieu pour vendre la maison rapidement.
Le délaissement quant à lui est la situation dans laquelle la banque reprend la propriété. Le marché immobilier étant à l’avantage des vendeurs actuellement, heureusement peu de gens se retrouvent dans cette fâcheuse position. Donc, puisque les maisons se vendent à bon prix en ce moment et qu’il n’y a pas ou presque pas de reprises de finance et que pour qu’il y ait une vente au sens de la loi du courtage il doit y avoir eu une mise en marché MLS, il y a très peu de maisons que l’on pourrait qualifier d’aubaines. D’ailleurs, les maisons qui se retrouvent à être vendues dans un processus de contrôle de justice, nécessitent souvent des travaux importants et ont été négligées par leurs anciens propriétaires. Il est préférable de laisser ces “investissements” à des gens qui ont des équipes de travail aguerries.
L’art du flipping , moins glamour qu’on pourrait le croire
Somme toute, il faut sortir de cette dynamique illusoire qui nous est vendue dans les émissions de rénovation. En réalité, le « flipping » est pas mal plus compliqué que cela et ne s’adresse pas à tout le monde. Il faut avoir les reins solides financièrement, être capable d’assumer, par exemple, une maison qui va être vide pendant des mois, tout en ayant obtenu une hypothèque, faire les paiements, payer les contracteurs et être capable de bien calculer le prix de revente de la propriété. Le marché immobilier montréalais étant à la hausse, il serait plus sage de faire un investissement à long terme, plutôt que de se précipiter dans un flip.
Nous vous conseillons de bien peser les pour et les contres avant de vous lancer dans des rénovations qui pourraient ne pas vous rapporter grand-chose au final.
Pour en savoir plus, lisez cet article de La Presse : Payant, un flip immobilier ?
