Lors du passage de Nathalie Clément, directrice de Via Capitale du Mont-Royal, à l’émission Les Oranges Pressées sur CIBL, on a comparé les avantages et les inconvénients des propriétés divises et indivises.

La question nous venait d’une auditrice. Copropriétaire d’un triplex indivis avec deux amis (donc trois étages, trois logements et trois propriétaires), l’auditrice aimerait éventuellement vendre son étage alors que ses amis, eux, ne souhaitant pas quitter le leur. Elle se demande donc si ça vaut le coup de transformer la propriété indivise en condos.

Nathalie Clément, directrice de Via Capitale du Mont-Royal, nous aide à faire la lumière sur cette question.

Propriété divise et indivise

Il est d’abord important de se rappeler quelle est la différence entre les propriétés divises et les propriétés indivises.

Une copropriété indivise, c’est une copropriété qui n’a pas été séparée à la verticale en lots. Il n’y a donc qu’un lot, celui du bâtiment entier. Dans l’exemple donné par l’auditrice, c’est le triplex. Cela signifie que chaque personne est copropriétaire d’une partie du triplex.

Quand on est en copropriété divise, un arpentage est fait et on divise le bâtiment par étage, à la verticale, et chaque appartement devient en soi une “maison” avec son propre numéro de lot.

Syndicat des copropriétaires

Quand on devient un condominium, un syndicat des copropriétaires doit être formé. Ce syndicat administre ensuite un fonds commun, le fonds de réserve, dans lequel les copropriétaires doivent verser un minimum de 5 % des dépenses annuelles communes de l’immeuble.

Alors, est-ce que ça vaut le coup de transformer une copropriété indivise en condos ?

Cela dépend…

L’avantage de séparer en condos, est que la copropriété divise peut parfois avoir une meilleure valeur de revente parce qu’il y a un plus gros bassin d’acheteurs qui disposent de moins de mise de fonds : si on veut acheter une propriété indivise, la mise de fonds nécessaire est de 20 %, tandis que si on achète un condominium, la mise de fonds est de 5 %.

Par contre, pour les copropriétaires qui sont en place, qui vivent en copropriété indivise depuis quelques années et qui n’ont pas l’intention de mettre leur propriété en vente, c’est un peu différent. Ils partagent un seul compte de taxes émis par la municipalité puis divisé en trois. Lorsqu’on transforme en condominium, chaque étage obtient son propre numéro de lot et reçoit donc son propre compte de taxes, ce qui peut faire considérablement augmenter la facture.

Cependant, en devenant divis, il devient plus facile de louer un appartement, ce qui n’est en général pas permis par les prêteurs hypothécaires pour des copropriétés indivises.

Au moment de l’achat d’une copropriété indivise, une convention de copropriété est toujours rédigée. Ce document prévoit généralement qu’on doit transformer la propriété indivise en condominium si un des indivisaires en fait la demande. Il faut toutefois penser que certains frais sont reliés à ce genre de transaction, frais qui doivent être séparés équitablement entre les indivisaires. Il en coûte environ 3 000 $ à 4000 $ par étage, pour défrayer les coûts de la modification cadastrale, les frais du notaire et ceux reliés à l’arpentage pour transformer une propriété indivise en propriété divise.

De nouveaux règlements municipaux

Il existe un moratoire sur l’île de Montréal concernant la transformation d’immeubles en condominium.

Il faut donc toujours vérifier d’abord quels sont les règlements spécifiques à l’arrondissement où se trouve la copropriété. Les quartiers Rosemont-la-Petite-Patrie et le Plateau-Mont-Royal ont par exemple différentes réglementations à ce sujet.

Un courtier immobilier peut également être une ressource de choix pour vous expliquer les règlements et subtilités touchant ce genre d’opération dans votre quartier et vous guider pour effectuer vos démarches.

Pour plus d’information

Pour plus d’informations, visitez :
Le blogue de Via Capitale du Mont-Royal au www.viacapitaledumontroyal.com;
Le site de CondoLégal au www.condolégal.com.
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